2019:房价切换轨道,从“轮涨”到“轮跌”!

评论一级市场的股权投资,呼应者不到1%,评论大A股的投资(二级市场),呼应者30%,而只需评论到房价,则呼应者纷繁,至少要高达80%。


为什么?


相比于西方国家,我国从传统的农耕文明,切换到当下的工业和互联网文明历时过短——西方国家用了200多年,我们仅用了3、40年。


农耕文明,土地、以及土地隶属物(住房)是老群众安全感的最大依凭,而在前史进程快速切换到工业和互联网文明之后,对土地、以及住房的强烈满足愿望,仍然没有任何改变——住房仍然是个人安全感的最大依凭,仍然是婚姻市场的要害门票,乃至,住房仍是下一代人能否取得更好教育的门槛(学区房)。


近期发布的“2018中国家庭财富健康陈述”显示,我国城镇居民家庭住房资产比重高达77.7%。这一数据,我认为是可信的,至少我的周围朋友、包括我自己,根本是契合这一比重的。并且,“2018中国家庭财富健康陈述”核算的资产基数是总资产、不是净资产,我认为是极其不合理的,一个家庭真实的健康财富,只能是净资产,你不能把负债也核算进去,将负债计入的资产,还称得上是家庭健康资产(财富)吗?


那么,假如我将资产的基数,设定为家庭净资产(总资产-负债),那么,近80%的城镇居民家庭住房资产比重,就完全打不住了,我国至少有一半的家庭,其住房资产比重要远远大于100%。比如,一个家庭的总资产1500万,住房资产1100万(含负债700万),还有400万的现金及股票等,那么,请问,这个家庭的的住房资产比重是多少?


137%!略微一核算,这个家庭减去负债的净资产是800万,而住房资产是1100万,1100÷800=1.375——而这样的家庭,在我国一二线城市其实不鲜见,应该说,是极为常见的。


02

 

整个2018年,我都呼吁投资者,“非刚需,勿买房,真实要买,也是投公寓,不投住所。”


为什么?


事关房价的涨跌,有N个因素,钱银政策啊,调控政策了,人均收入了,土地财务了,城市化了等等,不一而足。


就里就不逐个分析了,我想说的是,我国的房价,在以前20年,一直是透支在“城市化率”,不然,你很难了解,租金年回报率仅1%—2%的住所,这么多年,房价为什么一直没有显着的回调。


以前20年,中国有全国际最多的人口,有全国际最多的人口迁移(向城市迁移),有全国际最高的经济增加速度,这就比如一个微观层面的高生长股票,我们可以高溢价估值,40倍的PE、50倍的PE。可是,当这只高生长的股票,进入到一个增加临界点时,比如最近一年的腾讯股价,当下的中国楼市也是如此,中国经济增加开始趋弱,中国的人口城市化率增速也现已趋弱,这时候,住所的高估值就不合理了,这时候,此前依靠透支“城市化率”的房价,也有必要要缓一缓了!

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